【案情簡(jiǎn)介】
某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”）和鄧某某、楊某（二人系夫妻關(guān)系）于2019年9月17日簽署了《委托支付買賣定金協(xié)議書》。協(xié)議約定鄧某某、楊某通過(guò)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為其提供居間服務(wù)購(gòu)買位于蘇州工業(yè)園區(qū)的房產(chǎn)，鄧某某、楊某應(yīng)于簽訂房屋買賣合同時(shí)向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付購(gòu)買房屋總價(jià)款的1%作為居間方服務(wù)報(bào)酬。2019年9月24日，在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下，鄧某某、楊某作為買受人與案外人簽訂了《蘇州市存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，房屋買賣合同約定房屋價(jià)格為人民幣750萬(wàn)元。因鄧某某、楊某未按約定向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付剩余中介費(fèi)尾款37500元，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司便將鄧某某、楊某訴至法院。收到起訴申請(qǐng)后，園區(qū)迅速啟動(dòng)非訴訟矛盾糾紛化解機(jī)制，將案件委派至蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室進(jìn)行訴前調(diào)解。
【調(diào)解過(guò)程】
蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室受理該調(diào)解申請(qǐng)后，人民調(diào)解員隨即通過(guò)電話與鄧某某、楊某進(jìn)行了溝通。楊某表示某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未履行雙方協(xié)議中約定的居間服務(wù)義務(wù)，理由是鄧某某、楊某與案外人之間的房屋買賣并未完成，且房屋買賣雙方已產(chǎn)生糾紛并經(jīng)過(guò)法院起訴及上訴的流程。案件經(jīng)法院審理判決的結(jié)果是房屋買賣合同已解除，所以楊某認(rèn)為某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未履行服務(wù)義務(wù)促成房屋買賣合同的履行，故不同意支付某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的訴請(qǐng)中所述的剩余中介費(fèi)尾款。隨后人民調(diào)解員與某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理律師進(jìn)行電話溝通，得知鄧某某、楊某與案外人房屋出賣方之間房屋買賣合同未能達(dá)成是因?yàn)猷嚹衬场钅澄窗凑辗课葙I賣合同約定的付款時(shí)間及時(shí)付款，且鄧某某、楊某在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司協(xié)調(diào)下仍一再拖延，最終導(dǎo)致案外人房屋出賣方將其二人起訴至法院。法院判決支持了案外人房屋出賣方要求解除房屋買賣合同關(guān)系以及要求鄧某某、楊某支付違約金的訴求，故某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為其已履行完成居間服務(wù)，不存在鄧某某、楊某所訴的情況。
人民調(diào)解員在聽取雙方陳述并初步了解了雙方情況后，及時(shí)查閱了關(guān)聯(lián)案件的判決文書，再次與鄧某某、楊某進(jìn)行溝通。此時(shí)鄧某某、楊某才承認(rèn)其確實(shí)是未按照房屋買賣合同約定的支付日期付款，但理由是因?yàn)?/span>2020年2月起蘇州突發(fā)疫情管控，其為響應(yīng)政府的號(hào)召居家未到銀行辦理相應(yīng)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)才導(dǎo)致付款延誤，不能全部歸責(zé)于其二人。對(duì)于人民調(diào)解員提出的為何沒(méi)有通過(guò)手機(jī)或電腦辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的疑問(wèn)時(shí)，楊某則表示自己與鄧某某兩人年事已高，不會(huì)使用線上平臺(tái)轉(zhuǎn)賬。人民調(diào)解員在安撫楊某情緒的同時(shí)，向其解釋了法院判決書的效力以及法院對(duì)其二人與案外人的房屋買賣合同糾紛已經(jīng)做出了判定，即鄧某某、楊某承擔(dān)違約責(zé)任，雖然其二人認(rèn)為的不可抗力客觀因素確實(shí)存在，但不足以作為延遲履行支付義務(wù)的合理充分條件，故本案中某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張的中介費(fèi)是合理的。
經(jīng)過(guò)人民調(diào)解員的釋法，雙方同意到法院現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的溝通調(diào)解。在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解過(guò)程中，鄧某某、楊某表示已經(jīng)因?yàn)榕c案外人的房屋買賣合同糾紛不僅沒(méi)有買到想買的房屋，而且還損失了違約金，自己的損失已經(jīng)很嚴(yán)重了，希望在本案中能夠降低損失。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理律師表示可以理解鄧某某、楊某的現(xiàn)狀，通過(guò)爭(zhēng)取某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將訴請(qǐng)金額降低到10000元，最終雙方達(dá)成了一致。
【調(diào)解結(jié)果】
雙方達(dá)成如下協(xié)議：鄧某某、楊某當(dāng)場(chǎng)支付某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中介費(fèi)10000元，雙方就此事再無(wú)糾葛。調(diào)解成功后鄧某某、楊某對(duì)調(diào)解員表示感謝，案件的成功調(diào)解將因房屋買賣合同糾紛引發(fā)的居間中介合同糾紛劃上句號(hào)，避免了鄧某某、楊某再次花費(fèi)人力、物力進(jìn)行應(yīng)訴，而且爭(zhēng)取到了某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的讓步，減少了當(dāng)事人損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。雙方對(duì)調(diào)解過(guò)程和結(jié)果均表示滿意。
【案件點(diǎn)評(píng)】
本案是一起因房屋買賣合同糾紛引發(fā)的居間中介合同糾紛，首先在調(diào)解過(guò)程中針對(duì)當(dāng)事人所述信息的不對(duì)稱，需要人民調(diào)解員多方面了解事實(shí)情況，這樣才能幫助當(dāng)事人分析利弊。其次因房屋買賣合同糾紛已經(jīng)經(jīng)過(guò)法院審理裁判認(rèn)定了違約情況，有利于人民調(diào)解員通過(guò)釋明法律文書的效力向當(dāng)事人說(shuō)明法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)。最后結(jié)合當(dāng)事人的實(shí)際情況，調(diào)解員協(xié)調(diào)雙方妥協(xié)讓步，減少當(dāng)事人的損失，達(dá)成共贏的結(jié)果。
